اثرگذاری خروج اتباع بر بازار مسکن؛ واقعیت یا بزرگ‌نمایی؟

اگرچه برخی از کارشناسان خروج اتباع افعانستانی از کشور را علتی برای کاهش قیمت‎ها در بازار مسکن می‌دانند، اما به واقع این امر تا چه میزان صحت دارد؟ آیا این امر یک واقعیت است یا صرفا عاملی با اثرگذاری محدود و البته گذرا که بزرگ‌نمایی شده است؟

به گزارش صبح تجارت به نقل از نقد بازار: بیتا پورباقی| بازار مسکن در سال‌های اخیر با چالش‌های متعددی از جمله تورم بالا، کاهش قدرت خرید، رکود معاملاتی و تأثیر عوامل سیاسی و اجتماعی مواجه بوده است.

در روزهای اخیر، برخی گزارش‌ها و اظهارنظرها در رسانه‌ها و شبکه‌های اجتماعی از کاهش قیمت مسکن در برخی مناطق ایران، به‌ویژه تهران، یزد و برخی دیگر از مناطق کشور به دلیل خروج گسترده اتباع افغانستانی خبر داده‌اند. اما آیا به واقع کاهش قیمت مسکن واقعی است، آیا این کاهش به خروج اتباع مرتبط است و تا چه حد می‌توان انتظار تداوم روند کاهشی قیمت‌ها را داشت؟

رکود تورمی و کاهش تقاضا

در این زمینه با نگاهی به گزارش‌های رسمی مرکز آمار ایران متوجه خواهیم شد که نرخ تورم سالانه مسکن در خرداد ۱۴۰۴ به ۳۹ درصد رسیده که نسبت به سال گذشته (۴۰.۷ درصد) کاهشی نسبی را نشان می‌دهد.

همچنین، تورم نقطه ‌به ‌نقطه و ماهانه مسکن نیز کاهش یافته است که عمدتاً به رکود عمیق در معاملات و کاهش تقاضای مؤثر به دلیل افت قدرت خرید خانوارها نسبت داده می‌شود.

به اعتقاد منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن بازار خرید و فروش در شرایط رکود به سر می‌برد و تقاضای جدی برای خرید وجود ندارد.

ازنظر وی تغییرات قیمتی در این بازار تدریجی و آهسته خواهد بود و کاهش‌های چشمگیر قیمتی بعید است.

در بخش اجاره، وضعیت متفاوت است. برخی گزارش‌های میدانی از کاهش نسبی اجاره‌بها در مناطق مهاجرنشین تهران مانند شوش، مولوی و شهرری خبر می‌دهند که به تخلیه واحدهای مسکونی توسط اتباع نسبت داده شده است، این در حالی بوده است که دیگر گزارش‌های مربوط به حوزه مسکن حاکی از افزایش ۲۰ تا ۲۵ درصدی اجاره‌بها در تهران و تا ۳۰ درصد در مناطق حاشیه‌ای است. این افزایش ناشی از تورم عمومی، کاهش توان مستأجران و فشار تقاضا در برخی مناطق است.

خروج اتباع افغانستانی و تأثیر آن بر بازار مسکن

بر اساس گزارش یونیسف و سازمان بین‌المللی مهاجرت، از ابتدای سال ۲۰۲۵ تا اواخر ژوئن، بیش از ۶۹۱ هزار تبعه افغانستانی از ایران به کشورشان بازگشته‌اند که حدود ۷۰ درصد آنها به‌صورت اجباری اخراج شده‌اند.

برخی منابع غیررسمی در شبکه‌های اجتماعی ادعا می‌کنند که این تعداد به حدود یک میلیون نفر رسیده است. این موج خروج، به‌ویژه پس از تحولات سیاسی و توقف درگیری‌های منطقه‌ای در سال جاری شدت گرفته است و البته به نظر می‎رسد برخی مباحث مطرح شده در جنگ ۱۲ روزه میان ایران و رژیم صهیونیستی نیز ممکن است به این روند سرعت بخشیده باشد.

با این وجود برخی از کارشناسان از جمله داود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، معتقد هستند خروج اتباع به افزایش عرضه واحدهای مسکونی، به‌ویژه املاک کلنگی در مناطق پایین‌شهر تهران مانند مناطق ۱۱ و ۱۲، منجر شده است.

به گفته او قیمت‌های پیشنهادی این واحدها در برخی موارد به سطح سال گذشته یا حتی پایین‌تر رسیده است. این کاهش قیمت عمدتاً در بخش اجاره و املاک کلنگی مشهود است و در بخش آپارتمان‌های مدرن، قیمت‌ها همچنان افزایش یافته‌اند.

اثرگذاری خروج اتباع از کشور بر بازار مسکن موضوعی است که سید جمال موسوی، عضو هیئت رئیسه کمیسیون عمران مجلس هم به آن اشاره داشته است، او نیز با تأیید تأثیر مثبت خروج اتباع بر بازار مسکن، به این موضوع اشاره کرده است که این روند به ثبات بیشتر و کاهش تدریجی قیمت‌ها در پایتخت منجر شده است.

او همچنین به تأثیر منفی و البته کوتاه مدت خروج نیروی کار ارزان‌قیمت افغانستانی بر صنعت ساخت‌وساز اشاره کرده و پیشنهاد می‌دهد که با جایگزینی نیروی کار داخلی و اتباع دارای مجوز، این خلأ جبران شود.

در این میان البته نکته دیگری نیز وجود دارد، اگرچه جایگزینی نیروهای کار داخلی ایده‌ای بسیار قابل قبول است، اما این احتمال را نیز به ذهن متبادر می‎کند که شاید در یک روند کوتاه مدت با توجه بالا بودن رقم دستمزد نیروی کار داخلی میزان هزینه ساخت مسکن نیز دستخوش تغییرات به نسبت صعودی شود. هرچند که در این خصوص نیز موسوی به این موضوع پرداخته است که طبق تاکیداتی که قانون برنامه هفتم توسعه دارد، دولت باید به سمت روش‌های صنعتی و فناوری‌های نوین ساختمانی حرکت برود، چنین تغییر رویکردی هم مشکل کمبود نیروی کار را برطرف خواهد کرد، هم موجب افزایش کیفیت ساخت و سازها می‌شود.

با این وجود آنچه که گفته شد اما به نظر می‎رسد، علیرضا سرحدی، کارشناس حوزه مسکن، دیدگاه محتاطانه‌تری در این زمینه دارد. او معتقد است که اگرچه کاهش جمعیت مهاجران می‌تواند تقاضا را در برخی مناطق کاهش دهد، تأثیر آن بر کلیت بازار مسکن تهران محدود است.

به گفته وی، قیمت مسکن بیش از هر چیز تحت تأثیر عوامل کلان اقتصادی مانند تورم، نرخ ارز و فضای روانی بازار قرار دارد.

او تأکید می‌کند که کاهش فشار بر اجاره‌بها در برخی مناطق خاص ممکن است رخ دهد، اما این کاهش به عوامل دیگری مانند تورم عمومی و هزینه‌های معیشتی وابسته است. ضمن اینکه وی به نکته قابل تاملی در این خصوص اشاره دارد، اینکه

اتباع افغان چه نقشی در بازار مسکن ایران داشتند، آیا خریدار واحدهای مسکونی بودند یا بیشتر به عنوان مستاجر در حاشیه شهرها سکونت داشتند به عبارتی غالب این افراد ساکن خانه‌های استیجاری با قیمت پایین‌تر با سرایدار بودند؟ پرسش‌هایی که به طور قطع پاسخ آنها بسیار نقش مهمی در بررسی تحلیل‌های ارائه شده دارد.

در این میان اگرچه در برخی از خبرها عنوان دشه است که خروج اتباع به کاهش ۸ تا ۱۵ درصدی قیمت مسکن در برخی مناطق کشور از جمله پایتخت و یزد منجر شده است، تعدادی از مشاوران املاک در تهران معتقدند پس از حملات رژیم صهیونیستی در جنگ ۱۲ روزه بهای مسکن در مناطق شمالی پایتخت، با افت بی‌سابقه‌ای مواجه شده است، ولی به طور قطع نمی‎توان اینگونه قضاوت کرد که تأثیر خروج اتباع به‌تنهایی کاهش چشمگیر قیمت‌ها را رقم زده است، حتی جنگ ۱۲ روزه نیز اگرچه ممکن است اثری هیجانی در این زمینه داشته باشد، اما حتی با پذیرش این اثرگذاری این امر بسیار کوتاه مدت خواهد بود و بیشتر موجب رکود بازار مسکن خواهد شد تا کمک به کاهشی شد بهای مسکن و تداوم این روند، چرا که کاهش قیمت‎ها به عوامل بسیاری بستگی دارد که شاید موارد عنوان شده تنها بخش کوچکی از این دلایل باشد.

به هر صورت واقعیت این است که کاهش نسبی قیمت مسکن در برخی مناطق به عوامل متعددی وابسته است که خروج اتباع تنها یکی از آنهاست. براین اساس می‎توان گفت؛ رکود معاملاتی، افزایش یا کاهش عرضه مسکن در مناطق خاص، نرخ تورم، کاهش یا افزایش قیمت مصالح و… مواردی به شمار می‎روند که در این خصوص اثرگذارند.

به عبارتی هرچند به نظر می‎رسد، تخلیه واحدهای مسکونی توسط اتباع در مناطق مهاجرنشین مانند شوش، مولوی و شهرری عرضه را افزایش داده و قیمت‌های پیشنهادی را تا ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش داده است ولی کاهش تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای به دلیل نااطمینانی اقتصادی، تنش‌های سیاسی و کاهش قدرت خرید، اصلی‌ترین عامل رکود و ثبات نسبی قیمت‌هاست.

ضمن اینکه نباید از تورم عمومی و سیاست‌های اقتصادی غافل ماند، زیرا تورم همچنان عامل اصلی تعیین قیمت مسکن است.

گزارش‌ها نشان می‌دهند که نرخ تورم با ضریب تأثیر ۱.۹۳ مهم‌ترین عامل افزایش قیمت مسکن در کلان‌شهرهاست.افزایش هزینه‌های تولید، از جمله قیمت مصالح ساختمانی و نیروی کار نیز می‌تواند آمار ساخت‌وساز را کاهش داده و از کاهش چشمگیر قیمت‌ها جلوگیری ‌کند.

حال با توجه به نکات بیان شده آیا باید شاهد کاهش قیمت‌ها باشیم و شرایط ایجاد شده که برخی از آن به عنوان عوامل اثرگذار در روند کاهشی بهای مسکن یاد می‎کنند می‌تواند تداوم داشته باشد؟ در این خصوص کارشناسان دیدگاه‌های متفاوتی دارند.

به طور مثال کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، پیش‌بینی می‌کند که رشد قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴ نصف تورم عمومی خواهد بود، به شرطی که ثبات اقتصادی برقرار شود.

محمود اولاد، تحلیلگر بازار، نیز معتقد است که در صورت تداوم ثبات اقتصادی، بازار مسکن می‌تواند به تعادل برسد، اما مشکلات زیرساختی مانند کمبود زمین و بودجه مانع افزایش عرضه و کاهش پایدار قیمت‌ها هستند.

با این حال، عواملی مانند نوسانات ارزی، تورم مزمن و عدم اجرای طرح‌های حمایتی مانند نهضت ملی مسکن به‌صورت گسترده، احتمال کاهش چشمگیر قیمت‌ها را تضعیف می‌کند.

همچنین، کاهش تقاضای ناشی از خروج اتباع ممکن است در کوتاه‌مدت به ثبات قیمت‌ها در برخی مناطق کمک کند، اما بدون اصلاحات ساختاری در اقتصاد، این تأثیر موقتی خواهد بود.

به هرحال باید عنوان کرد که خروج اتباع افغانستانی از ایران، به‌ویژه در مناطق مهاجرنشین، به افزایش عرضه واحدهای مسکونی کلنگی و کاهش نسبی قیمت‌ها در این مناطق منجر شده است.

با این حال، این کاهش محدود به بخش‌های خاصی از بازار مسکن بوده و تأثیر آن بر کلیت بازار مسکن پایتخت ناچیز است.

عوامل کلان اقتصادی مانند تورم، کاهش قدرت خرید و رکود معاملاتی نقش بزرگ‌تری در تعیین قیمت‌ها دارند. کارشناسان هشدار می‌دهند که بدون اصلاحات ساختاری، از جمله کنترل تورم، افزایش تولید مسکن و بهبود قدرت خرید، انتظار کاهش پایدار قیمت‌ها غیرواقع‌بینانه است.

در کوتاه‌مدت، بازار مسکن احتمالاً تابستان آرامی را تجربه خواهد کرد، اما در بلندمدت، ثبات یا رشد ملایم قیمت‌ها محتمل‌تر از کاهش چشمگیر است.