افزایش ۵۰ درصدی هزینه ساخت؛ رکود دوباره یا گرانی دوباره مسکن

به گزارش صبح تجارت به نقل از نقدبازار: مسعود پورباقی|  در حالی که اقتصاد کشور هنوز از تبعات درگیری ۱۲ روزه و نوسانات ارزی رها نشده، آمارهای رسمی تازه‌ای همچون بمب ساعتی بر بازار ساخت‌وساز فرود آمده است. مرکز آمار ایران به تازگی گزارشی را منتشر کرده است که تصویری نگران کننده از وضعیت بخش مسکن در پایتخت ترسیم می‌کند.

بر اساس این گزارش شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی در تهران در بهار گذشته رشدی بی‌سابقه ۴۹.۷ درصدی نسبت به مدت مشابه سال گذشته را ثبت کرده است. این جهش، که عملاً هزینه ساخت هر مترمربع مسکن را از مرز ۳۰ میلیون تومان عبور داده، نه تنها بالاترین نرخ رشد نقطه‌ای در سه فصل اخیر (بهار ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳) به شمار می‌رود، بلکه زنگ خطری جدی برای فعالان صنعت ساختمان، سازندگان و میلیون‌ها متقاضی خانه‌دار شدن است.

کاهش توان ساخت‌وساز و رکود در بازار

این افزایش ۵۰ درصدی، فراتر از میانگین ۳۰ درصدی تورم سال گذشته در این حوزه، می‌تواند به کاهش شدید توان ساخت‌وساز، رکود عمیق‌تر بازار و در نهایت، جهش چند برابری قیمت نهایی مسکن منجر شود.

تحلیل‌گران هشدار می‌دهند که این روند، رویای خانه‌دار شدن را برای اقشار متوسط و پایین جامعه به کابوسی دور از دسترس تبدیل خواهد کرد، جایی که هزینه‌های سرسام‌آور مصالح، همچون زنجیری بر پای پروژه‌های عمرانی، پیشرفت را متوقف می‌کند.

گرانی ارز یا خاموشی‌های صنعتی ریشه‎ بحران کدام است؟

علل این جهش هزینه‌ها، ترکیبی از عوامل ساختاری و مقطعی است که زنجیره تامین مصالح را به لرزه درآورده. نخست، افزایش ناگهانی نرخ ارز  که دلار را در ماه‌های اخیر به مرزهای قیمتی جدیدی رسانده و به طور مستقیم هزینه واردات مواد اولیه را دوچندان کرده است.

بیش از ۴۰ درصد مصالح ساختمانی ایران، از سیمان و فولاد گرفته تا پروفیل‌های فلزی، وابسته به واردات هستند و این گرانی ارزی، همچون موجی به تمام سطوح تولید سرایت کرده و به مصرف‌کننده نهایی منتقل می‌شود.

موضوع دیگر به مقوله ناترازی انرژی باز می‌گردد که با خاموشی‌های گسترده صنایع سیمان و فولاد همراه شده، ضربه‌ای مهلک به تولید داخلی وارد آورده است. طبق گزارش‌ها، قطعی‌های برق در تابستان ۱۴۰۴  که به دلیل خشکسالی و مصرف بالای خانگی تشدید شد،  تولید سیمان را تا ۳۰ درصد کاهش داد و قیمت هر کیسه را از ۱۰۰ هزار تومان به مرز ۳۰۰ هزار تومان رساند. قطع جریان آب در واحدهای صنعتی مرتبط با ساختمان‌سازی نیز، هزینه‌های سربار را افزایش داده و اختلال در زنجیره تأمین را عمیق‌تر کرده است.

علاوه بر این، تعطیلی چند روزه کارخانه‌ها به دلیل جنگ ۱۲ روزه در بهار ۱۴۰۴، که منجر به توقف موقت واردات و افزایش ریسک‌های لجستیکی شد، لایه‌ای دیگر از فشار بر بازار افزود.

برخی کارشناسان تاکید می‌کنند که این عوامل مقطعی، بر بستر مشکلات ساختاری اقتصاد – از جمله تحریم‌ها و نوسانات جهانی مواد اولیه – بنا شده و گرانی سیمان و بتن را به رکوردهای جدیدی رسانده است.

واگرایی تورم و شکاف، بازدهی سرمایه‌گذاری

نکته نگران‌کننده‌تر، واگرایی فزاینده بین تورم تولید (نهاده‌های ساختمانی) و تورم مسکن نهایی است. در حالی که هزینه‌های ساخت با شتاب ۵۰ درصدی پیش می‌تازد، قیمت فروش واحدهای مسکونی در تهران تنها حدود ۲۵ تا ۳۰ درصد رشد کرده است که به طور عمده به دلیل رکود بازار، کاهش قدرت خرید مردم و ناتوانی سازندگان در انتقال کامل هزینه‌ها به خریداران بوده است.

این شکاف، بازدهی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را به حداقل می‌رساند و سازندگان را در تنگنایی قرار می‌دهد که بسیاری از پروژه‌ها را نیمه‌کاره رها می‌کنند. نتیجه این امر می‌تواند کاهش عرضه مسکن، تشدید کمبود واحدها و در نهایت، جهش ناگهانی قیمت‌ها در ماه‌های آینده باشد.

رکود عمیق تا انفجار قیمت‌ها

پیش‌بینی‌ها برای نیمه دوم ۱۴۰۴، سناریوهای نگران کننده‌ای را ترسیم می‌کنند. کارشناسان مرکز پژوهش‌های مجلس و اتاق بازرگانی پیش‌بینی می‌کنند که اگر روند فعلی ادامه یابد، هزینه ساخت هر مترمربع تا پایان سال به ۴۰ میلیون تومان برسد و بازار مسکن وارد رکود عمیق‌تری شود که با کاهش ۲۰ درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی همراه است.

در بهترین حالت، رشد قیمت مسکن ۵۰ تا ۶۰ درصد نسبت به سال قبل خواهد بود، اما کمتر از نرخ تورم کلی اقتصاد، که قدرت خرید را بیشتر فرسایش می‌دهد.

در بدترین سناریو، با تشدید تحریم‌ها یا نوسانات ارزی، جهش قیمتی چند برابری حتمی است؛ جایی که بازار از رکود به تورم انفجاری می‌لغزد و اقشار کم‌درآمد را کاملاً از گردونه خارج می‌کند.

تحلیل‌گران هشدار می‌دهند که این واگرایی تورمی، نه تنها بازدهی تولید را نابود می‌کند، بلکه می‌تواند به بیکاری گسترده در بخش ساخت‌وساز منجر شود. این در حالی بوده که برآوردها نشان می‌دهد که بیش از ۳ میلیون شغل مستقیم در این بخش وجود دارد.

به هر صورت جهش ۵۰ درصدی در این آمار، فراتر از یک آمار موقت، هشداری جدی است، زیرا بدون مداخله فوری، بازار مسکن به سمت فاجعه‌ای ساختاریافته پیش می‌رود.

از نظر کارشناسان برای برون رفت از این بحران به تدابیری از جمله تثبیت نرخ ارز و حمایت از واردات نیاز است، در این خصوص دولت با تخصیص ارز ترجیحی به مصالح کلیدی، فشار بر زنجیره تأمین را کاهش دهد.

البته اصلاج ناترازی انرژی نیز می‌تواند گامی موثر در این زمینه باشد، سرمایه‌گذاری فوری در نیروگاه‌های تجدیدپذیر و اولویت‌بندی برق صنایع، برای جلوگیری از خاموشی‌های مخرب نکته دیگری است که باید به آن توجه داشت.

در کنار این امر سیاست‌های حمایتی مسکن هم بحثی قابل تامل است، مواردی مانند افزایش تسهیلات وام مسکن با نرخ سود پایین، و صدور پروانه‌های سریع‌تر برای تشویق عرضه که در کنار نظارت بر قیمت‌ها می‌تواند تا حدودی گره گشا باشد. آنچه که می‌تواند در قالب تشکیل کمیته‌ای برای کنترل گرانی مصالح و جلوگیری از احتکار، همراه با شفاف‌سازی بازار تعریف و اجرایی شود.

در نهایت، این بحران نه تنها اقتصادی، بلکه اجتماعی است. اگر سیاست‌گذاران به جای واکنش‌های مقطعی، به ریشه‌ها بپردازند، شاید بتوان از انفجار قیمتی جلوگیری کرد. اما زمان تنگ است و به نظر می‌رسد، بازار مسکن، همچون ساعتی تیک‌تاک‌کننده، در انتظار انفجار است.